Affitti brevi nel 2026: la checklist del proprietario prima di pubblicare l’annuncio
Avv. Antonella Amoruso · Aggiornato al 28 settembre 2026
Pubblicare un appartamento su una piattaforma online può sembrare un’operazione semplice. In realtà, la locazione breve richiede oggi di coordinare regole fiscali, obblighi di identificazione, requisiti di sicurezza, disciplina regionale e comunale e, in alcuni casi, limiti condominiali.
Nel 2026 il quadro è diventato ancora più selettivo: la legge di bilancio ha ridotto da quattro a due il numero massimo di appartamenti che una persona fisica può destinare alle locazioni brevi mantenendo il relativo regime fiscale non imprenditoriale.
Prima di pubblicare un annuncio è quindi opportuno verificare non soltanto la redditività dell’operazione, ma anche la sua corretta qualificazione giuridica.
Quando si parla di locazione breve
La disciplina fiscale definisce “breve” il contratto di locazione di un immobile abitativo di durata non superiore a trenta giorni, stipulato da una persona fisica al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa. Il contratto può essere concluso direttamente oppure tramite un intermediario o un portale telematico.
Possono essere compresi servizi strettamente collegati all’utilizzo dell’alloggio, come la fornitura della biancheria, la pulizia dei locali, le utenze, il wi-fi e l’aria condizionata. L’offerta di prestazioni ulteriori e tipicamente ricettive, come la somministrazione di pasti, il noleggio di veicoli o la disponibilità di guide turistiche, può invece incidere sulla qualificazione dell’attività.
I contratti che non superano complessivamente trenta giorni con il medesimo conduttore nel corso dell’anno non sono soggetti a registrazione in termine fisso. Ciò non significa, tuttavia, che l’attività sia priva di adempimenti.
La novità fiscale del 2026: il limite scende a due appartamenti
Dal periodo d’imposta 2026 la cedolare secca per le locazioni brevi è ammessa soltanto quando, nel corso dell’anno, vengono destinati a questa finalità non più di due appartamenti.
L’aliquota è pari al 26%, ridotta al 21% per i redditi relativi a una sola unità immobiliare individuata dal contribuente. Quando gli appartamenti sono due, quindi, la riduzione al 21% riguarda soltanto uno di essi.
Se gli immobili destinati alle locazioni brevi sono tre o più, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale. Diventa allora necessario valutare l’apertura della partita IVA, gli obblighi amministrativi e contabili e la corretta organizzazione dell’attività. Il numero degli appartamenti non rappresenta pertanto un dato meramente fiscale, perché può modificare la natura giuridica dell’intera operazione.
Il CIN è obbligatorio e deve comparire nell’annuncio
Ogni unità destinata alla locazione breve o per finalità turistica deve essere identificata dal Codice Identificativo Nazionale, il CIN, ottenibile attraverso la Banca Dati delle Strutture Ricettive del Ministero del Turismo.
Il codice deve essere:
- esposto all’esterno dello stabile, nel rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici;
- indicato in ogni annuncio, anche quando pubblicato tramite un portale o un intermediario;
- coordinato con l’eventuale codice regionale o provinciale, che continua a essere richiesto quando previsto dalla disciplina territoriale.
L’assenza del CIN e la sua mancata esposizione o indicazione negli annunci possono comportare l’applicazione di sanzioni amministrative. Non è quindi sufficiente che il portale consenta tecnicamente di pubblicare l’immobile: il locatore deve prima avere completato gli adempimenti richiesti.
Sicurezza: rilevatori ed estintori anche per l’attività non imprenditoriale
Gli obblighi di sicurezza interessano tutte le unità destinate alle locazioni brevi o turistiche, anche quando vengono gestite in forma non imprenditoriale e anche se l’attività era già iniziata prima dell’introduzione del CIN.
Ogni appartamento deve essere dotato di:
- dispositivi funzionanti per la rilevazione dei gas combustibili e del monossido di carbonio;
- estintori portatili a norma, collocati in posizione accessibile e visibile e sottoposti alla manutenzione prevista.
Secondo le indicazioni del Ministero del Turismo, il rilevatore di gas non è richiesto quando l’unità non dispone di un impianto a gas e il rischio di rilascio di gas combustibili o di formazione di monossido di carbonio può essere escluso con certezza. La valutazione deve però essere concreta e documentabile, non semplicemente presunta.
Per le attività esercitate in forma imprenditoriale si aggiungono gli obblighi relativi alla conformità degli impianti.
Comunicazione degli ospiti e regole locali
Il locatore deve rispettare gli obblighi di identificazione e comunicazione degli ospiti previsti dall’articolo 109 del Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza, secondo le modalità stabilite dall’autorità di pubblica sicurezza.
Occorre inoltre verificare:
- gli adempimenti turistici e statistici regionali;
- l’eventuale imposta di soggiorno e le relative comunicazioni;
- le comunicazioni o i titoli richiesti dal Comune;
- la conformità urbanistica, edilizia e catastale dell’immobile;
- il regolamento condominiale, soprattutto quando contiene limitazioni espresse all’utilizzo delle unità immobiliari.
Il caso dell’Emilia-Romagna
Per gli immobili situati in Emilia-Romagna il quadro richiede un’attenzione ulteriore.
La legge regionale 19 dicembre 2025, n. 10 ha introdotto una specifica disciplina urbanistico-edilizia degli immobili destinati alla locazione breve, prevedendo anche una destinazione d’uso dedicata e la possibilità per i Comuni di stabilire condizioni per l’insediamento di questa attività in determinate zone.
Gli articoli 4 e 5 della legge regionale sono stati impugnati dal Governo davanti alla Corte costituzionale.
Il contenzioso non consente però di ignorare la normativa regionale: prima di avviare una nuova attività è necessario verificare la disciplina comunale concretamente applicabile, gli eventuali titoli edilizi richiesti e lo stato aggiornato del giudizio costituzionale.
Per gli immobili già regolarmente abilitati, la legge regionale prevede specifiche disposizioni transitorie e termini di adeguamento. Anche in questo caso è importante distinguere le attività già esistenti da quelle di nuova apertura.
La checklist prima di pubblicare l’annuncio
Prima di mettere online l’immobile è prudente verificare:
- la conformità urbanistica, edilizia e catastale dell’unità;
- il regolamento condominiale e l’eventuale presenza di limitazioni;
- gli adempimenti previsti dalla Regione e dal Comune;
- l’ottenimento del codice regionale, se previsto, e del CIN;
- l’installazione e la manutenzione dei dispositivi di sicurezza;
- l’attivazione delle procedure per la comunicazione degli ospiti;
- il numero complessivo degli appartamenti destinati alle locazioni brevi durante l’anno;
- il regime fiscale applicabile e l’eventuale natura imprenditoriale dell’attività;
- la predisposizione di un contratto scritto e di regole della casa coerenti con l’annuncio e con la normativa applicabile.
Conclusioni
Nel 2026 la locazione breve non può più essere considerata una semplice modalità occasionale di valorizzazione dell’immobile. Il CIN, i requisiti di sicurezza, il nuovo limite fiscale di due appartamenti e le discipline territoriali rendono necessaria una verifica preventiva, soprattutto quando l’attività viene avviata per la prima volta o coinvolge più unità immobiliari.
Un controllo iniziale consente di individuare gli adempimenti applicabili al singolo immobile e di impostare correttamente i rapporti con gli ospiti, il condominio e le amministrazioni competenti.
Per valutare la disciplina applicabile a uno specifico immobile e predisporre correttamente la documentazione contrattuale è possibile richiedere una consulenza allo Studio Legale Amoruso, scrivendo a aa@avvocatoamoruso.it oppure chiamando il 389 4937032.
Il presente contenuto ha finalità esclusivamente informativa e non sostituisce una consulenza legale riferita al caso concreto.