Spese condominiali non pagate: dal sollecito al pignoramento

Avv. Antonella Amoruso · 12 ottobre 2026

Le spese condominiali servono a sostenere costi che non possono essere rinviati: manutenzione, pulizia, assicurazione, riscaldamento centralizzato, compenso dell’amministratore e pagamento dei fornitori. Quando uno o più condomini non versano le quote dovute, la morosità non riguarda soltanto il rapporto tra il singolo proprietario e l’amministratore, ma può compromettere la gestione dell’intero edificio.

Per questa ragione la legge mette a disposizione del condominio uno strumento di recupero particolarmente rapido. Dall’altra parte, il condomino che riceve una richiesta di pagamento deve verificare tempestivamente l’origine delle somme, la delibera assembleare e i criteri utilizzati per la ripartizione.

Quando la quota condominiale diventa esigibile

Il punto di partenza è normalmente una deliberazione dell’assemblea che approva il preventivo o il rendiconto e il relativo piano di riparto. È questo documento a indicare quanto deve versare ciascun condomino e con quali scadenze.

Un semplice prospetto predisposto dall’amministratore, se privo della necessaria approvazione assembleare, non offre la stessa base prevista dall’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile per ottenere il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.

Prima di avviare il recupero è quindi opportuno controllare almeno:

• il verbale dell’assemblea che ha approvato la spesa;
• il rendiconto o il preventivo;
• lo stato di ripartizione;
• le scadenze delle rate;
• i pagamenti già effettuati e correttamente contabilizzati.

Questa verifica tutela sia il condominio, che deve formulare una domanda precisa e documentata, sia il proprietario, che ha diritto di conoscere la composizione del debito richiesto.

Il sollecito di pagamento è sempre necessario?

Nella pratica l’amministratore invia spesso un primo sollecito, seguito, se necessario, da una diffida formale. È una scelta utile perché consente di verificare se il mancato pagamento dipenda da una dimenticanza, da un errore contabile o da una temporanea difficoltà economica.

Il sollecito, tuttavia, non sostituisce la documentazione assembleare e, in linea generale, non costituisce il presupposto indicato dall’art. 63 per chiedere il decreto ingiuntivo. Prima di procedere occorre comunque verificare il regolamento condominiale, le deliberazioni applicabili e le circostanze concrete.

Se il condomino riconosce il debito ma non riesce a pagarlo in un’unica soluzione, può essere valutato un piano di rientro scritto. L’accordo dovrebbe precisare importi, scadenze, eventuali interessi e conseguenze del mancato rispetto delle rate. L’amministratore deve inoltre verificare se possa concordarlo autonomamente o se sia necessaria una decisione dell’assemblea.

Il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo

L’art. 63 disp. att. c.c. prevede che, per riscuotere i contributi sulla base dello stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore possa ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, senza una preventiva autorizzazione assembleare.

“Immediatamente esecutivo” significa che il condominio, dopo le notificazioni richieste dalla legge, può avviare l’esecuzione forzata anche se il proprietario propone opposizione. L’opposizione, infatti, non sospende automaticamente l’efficacia esecutiva del decreto. Il debitore può chiedere al giudice la sospensione, ma deve ricorrere ai presupposti previsti dal codice di procedura civile.

Il procedimento monitorio consente quindi al condominio di ottenere in tempi relativamente rapidi un titolo esecutivo. Per il condomino destinatario è essenziale non ignorare l’atto: il decreto indica il termine entro cui pagare o proporre opposizione e il suo decorso può rendere definitivo il provvedimento.

Dalla notifica al pignoramento

Se il pagamento non interviene, il recupero può proseguire con l’atto di precetto e, successivamente, con il pignoramento.

La scelta dello strumento dipende dall’importo dovuto e dalle informazioni disponibili sul debitore. In concreto, possono essere valutati:

• il pignoramento del conto corrente;
• il pignoramento presso il datore di lavoro o l’ente pensionistico, nei limiti previsti dalla legge;
• il pignoramento di beni mobili;
• il pignoramento immobiliare.

L’espropriazione dell’appartamento non costituisce un passaggio automatico né necessariamente il primo strumento da utilizzare. Costi, tempi, consistenza del debito, presenza di ipoteche e valore dell’immobile devono essere esaminati prima di scegliere la procedura più proporzionata ed efficace.

Alle somme originariamente dovute possono aggiungersi interessi, spese legali e costi dell’esecuzione, secondo quanto riconosciuto nei provvedimenti giudiziari e nei limiti applicabili.

L’amministratore deve agire entro sei mesi?

L’art. 1129 c.c. stabilisce che, salvo espressa dispensa dell’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.

Questo termine riguarda un obbligo dell’amministratore nella gestione del condominio. Non significa, però, che allo scadere dei sei mesi il credito si estingua automaticamente. Significa piuttosto che l’inerzia deve essere valutata alla luce dei doveri dell’amministratore e delle conseguenze che può produrre per il condominio.

L’art. 63 prevede inoltre che, quando la mora si protrae per un semestre, l’amministratore possa sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. L’applicazione di questa misura richiede particolare cautela: occorre verificare la natura del servizio e le modalità tecniche dell’intervento, evitando iniziative arbitrarie.

È necessaria la mediazione?

Le controversie in materia di condominio rientrano tra quelle per cui la mediazione costituisce, di regola, condizione di procedibilità della domanda giudiziale.

Esiste però una disciplina specifica per il procedimento per decreto ingiuntivo: la mediazione preventiva non è necessaria per depositare il ricorso monitorio. Se viene proposta opposizione, la questione della mediazione assume rilievo dopo che il giudice si è pronunciato sulle richieste relative alla provvisoria esecuzione. In base all’art. 5-bis del d.lgs. n. 28/2010, l’onere di presentare la domanda di mediazione grava sulla parte che ha proposto la domanda di ingiunzione.

Anche per questo la gestione dell’opposizione richiede attenzione ai termini processuali: non basta discutere la correttezza delle somme, ma occorre coordinare difesa giudiziale e procedimento di mediazione.

Cosa può contestare il condomino

La ricezione di un decreto ingiuntivo non significa che ogni contestazione sia preclusa. A seconda del caso possono assumere rilievo:

• pagamenti già eseguiti ma non registrati;
• errori nel calcolo o nell’attribuzione delle quote;
• mancata approvazione del piano di riparto utilizzato;
• imputazione di spese a un soggetto diverso dall’effettivo obbligato;
• vizi della delibera assembleare, nei limiti e nei termini previsti per la relativa impugnazione;
• prescrizione, ove effettivamente maturata e non interrotta.

È importante distinguere l’opposizione al decreto ingiuntivo dall’impugnazione della delibera. Non ogni vizio della deliberazione può essere fatto valere senza limiti nel giudizio di opposizione e alcune contestazioni richiedono un’autonoma impugnazione entro termini precisi.

Cosa accade quando l’appartamento viene venduto

La compravendita non elimina automaticamente le pendenze condominiali.

Chi acquista un’unità immobiliare risponde solidalmente con il venditore dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente, secondo l’art. 63 disp. att. c.c. Il riferimento all’“anno” deve essere coordinato con l’esercizio di gestione del condominio, che non sempre coincide con l’anno solare.

Il venditore, inoltre, resta obbligato solidalmente con l’acquirente per i contributi maturati fino a quando non venga trasmessa all’amministratore copia autentica dell’atto che determina il trasferimento.

Prima del rogito è quindi opportuno acquisire una dichiarazione aggiornata dell’amministratore sulla situazione dei pagamenti e verificare anche l’esistenza di spese straordinarie già deliberate. La ripartizione interna tra venditore e acquirente prevista nel contratto non modifica automaticamente i rapporti del condominio con i soggetti obbligati per legge.

Una gestione tempestiva evita che il debito aumenti

Per il condominio, intervenire presto significa tutelare la continuità dei servizi ed evitare che la morosità venga temporaneamente sostenuta dagli altri proprietari. Per il condomino, rispondere subito consente di correggere eventuali errori, documentare i pagamenti o valutare una soluzione sostenibile prima che maturino ulteriori costi.

Ogni situazione richiede però un esame della documentazione: delibere, riparti, estratto conto condominiale, comunicazioni dell’amministratore ed eventuali atti giudiziari.

Conclusione

Il recupero delle spese condominiali segue regole che rendono la tutela del condominio particolarmente incisiva, ma presuppone una corretta approvazione e ripartizione delle somme. Allo stesso tempo, chi riceve un sollecito, un decreto ingiuntivo o un precetto deve verificare tempestivamente importi, documenti e termini per evitare che la posizione si aggravi.

Per una valutazione della morosità condominiale, della documentazione assembleare o degli strumenti di recupero è possibile richiedere un esame del caso concreto. La consulenza preventiva consente di individuare il percorso più appropriato, senza anticipare risultati e tenendo conto della situazione delle parti.

Avv. Antonella Amoruso
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Fonti normative principali

• Art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile
• Art. 1129 del codice civile – obblighi dell’amministratore
• D.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, artt. 5, 5-bis e 5-ter

Testo informativo aggiornato al 12 ottobre 2026. Il contenuto ha carattere generale e non sostituisce la consulenza riferita al singolo caso.